Безумие иркутской недвижимости: когда ждать обвал?

Вакханалия на иркутском рынке недвижимости продолжается. Льготную ипотеку свернули, но девелоперам плевать.

Иркутский рынок недвижимости — крайне специфичен. В силу определенных факторов он всегда был одним из самых переоцененных в Сибири, а конкретный город Иркутск — едва ли не самым дорогим среди городов с населением менее 1 миллиона человек. Да что там, в плане цен на жилье Иркутск легко обходит не только Красноярск, но и Новосибирск, хотя это столичные миллионники с более развитой инфраструктурой и меньшей удаленностью от Москвы и Европы.

Какие это факторы? Во-первых, дефицит свободной земли в границах муниципалитета (именно поэтому, в частности, население Иркутска почти не растет, а население Иркутского района каждый год прибавляет по 10-15 тысяч новых жителей). Во-вторых, высокая монополизация рынка, где бал правят три-четыре крупных застройщика, на которых приходится львиная доля всего вводимого жилья и которые годами держат цены, объясняя это дороговизной материалов и «высокими сейсмическими требованиями».

Ранее по теме:

Иркутская жесть: +17% за квадрат с начала года

В последние два года к этому присовокупились новые факторы: массовая выдача жилищных сертификатов для переселенцев с Северов и из зоны наводнения 2019 года; слабое предложение на фоне сворачивания долевого строительства и ввода экспроу-счетов; так называемая льготная ипотека и общий нездоровый ажиотаж на рынке в контексте пандемии и очередной волны девальвации рубля.

Как итог — в Иркутске самая дорогая недвижимость в СФО с впечатляющей динамикой цен. Сегодня цены на новые квартиры в «городе столичном» вполне сопоставимы с городами Восточной Европы, что само по себе нонсенс.

Добавим конкретики. В прошлых материалах на эту тему БАБР писал, что за 2019-20 годы цены на иркутские новостройки прибавили 32%, а на вторичное жилье — 28%. Первое полугодие 2021 года дает прикурить: цена квадрата в новостройках взлетела еще на 21%; во вторичке — на 12%. Таким образом совокупный рост цен за 2,5 года составил 53% для первичного жилья и 40% для вторичного. Безумие, особенно если помнить, что реальные доходы жителей области все это время падали, население региона сокращалось, а цены на ипотеку в среднем превышали 7-8%, что совершенно несопоставимо с 1-2% в Европе и США, где наблюдается похожий рост цен.

По состоянию на конец июня цена квадратного метра в новостройках Иркутска достигла 94 тысяч рублей (и более 100 тысяч для объектов в Октябрьском и Кировском районах города). Вторичное жилье в среднем оценивается в 87,5 тысячи за квадрат, но в хороших локациях цена может достигать 95 и даже 100 тысяч за квадрат.

Впрочем, перегретый рынок уже перешел к охлаждению, причем довольно заметному. Если в апреле новостройки дорожали на 9% за месяц, то в июне только на 1,9%, а для вторичного жилья рост составил символические 0,8%. Риэлторы отмечают, что реальных покупателей все меньше, падает и число совершаемых сделок, включая ипотечные. Программа льготной ипотеки фактически остановлена: лимит по ней снижен государством до 3 миллионов рублей — в Иркутске квартир с таким ценником почти не осталось.

На горизонте замаячил серьезный ипотечный кризис: в продажу вываливается все больше квартир с обременением — их доля к концу 2021 года может достичь 25%. По маркам развитых стран это не очень много, однако здесь стоит учитывать российскую специфику и уже упомянутое сокращение реальных доходов граждан (и населения вообще). Большую часть ипотечных квартир в 2020-21 годах покупали для сомнительных инвестиций, как аналог банковскому депозиту. Соответственно, резкий взлет спроса был спекулятивным, и сегодня этот стимул полностью исчерпан. У людей нет накоплений и мотивации для дальнейшей накачки рынка деньгами, тем более что политика ЦБ в отношении ставок поменялась, и банковские вклады вновь становятся привлекательными.

Впереди — более существенное охлаждение рынка и неизбежная коррекция. Вряд ли стоит ждать возвращения к ценам 2019 года, однако просадка на 10-20% представляется вероятной. БАБР следит за развитием событий.

Новости Прибайкалья - в Вайбере. Только эксклюзив! Подписывайтесь!

Читайте нас в Одноклассниках!

Читайте нас в Телеграме!

URL: https://www.babr24.com/irk/?IDE=216050

bytes: 4437 / 4114

Обсудить на форуме Бабра в Telegram

Поделиться в соцсетях:

Автор текста: Антoн Херсонцев, журналист.

На сайте опубликовано 2639 текстов этого автора.

Другие статьи в рубрике "Экономика и бизнес" (Иркутск)

Электрокотельная в Байкальске: экологическая иллюзия?

Ситуация в моногороде Байкальске, в котором после закрытия БЦБК около десяти тысяч жителей остались без работы, далека от радужной. Пока что федеральный центр «кормит» жителей города и всей области обещаниями вот-вот сделать из Байкальска уникальный современный «экогород».

Максим Бакулев

Экономика и бизнесЭкологияИркутск Байкал

20474

03.12.2021

В Иркутске объявил голодовку руководитель проекта «Крестьянин»

В Иркутске 2 декабря объявил голодовку и вышел в одиночный пикет предприниматель Николай Лазарев, руководитель проекта «Крестьянин».

Камиль Фахрутдинов

Экономика и бизнесОбществоИркутск

14022

02.12.2021

ИНК начала обучать специалистов для работы на гелиевой установке

Сорок новых сотрудников готовятся к работе на гелиевой установке на Ярактинском месторождении. В ООО «Иркутская нефтяная компания» сорок новых сотрудников проходят обучение на Ярактинском месторождении по программе «Гелий».

Соня Ломачевская

Экономика и бизнесНаука и технологииИркутск

5468

02.12.2021

Позор месяца. «ВостСибСтрой» депутата Ильичёва не выплатила зарплаты на ₽31 миллион

На директора строительной компании «ВостСибСтрой» завели уголовное дело о невыплате зарплаты 417 работникам на 31 миллион рублей. В строительном лобби депутатских кругов прогремел очередной скандал. На этот раз внимание к себе привлёк Виктор Ильичёв и его фирма.

Денис Бобров

Экономика и бизнесОбществоНедвижимостьИркутск Забайкалье Россия

18109

23.11.2021

«Нельзя управлять сложным, крупным бизнесом из Москвы»

В российском правительстве в настоящее время обсуждается долгосрочная программа развития Сибирского региона, которая включает в себя строительство новых городов.

Степан Костюк

Экономика и бизнесИркутск Красноярск

10935

23.11.2021

Инсайд. Про беспредел нефритовой мафии в Бурятии

Недавно на меня вышли иркутские предприниматели, которые с 2018 года или может быть раньше воюют с бурятским УБЭПом и ЗГРП. История интересная.

Андрей Светлов

Экономика и бизнесКриминалРасследованияБурятия Иркутск Китай

10866

22.11.2021

Аварии и дефициты электроэнергии: к чему приводит рост нелегального майнинга

Интерес к криптовалютам имеет свои последствия: в ряде регионов России уже отмечают последствия бурного развития нелегальных майнинговых ферм. Из-за бесконтрольного потребления электроэнергии растет нагрузка на сети, а это приводит в свою очередь авариям и пожарам.

Александр Макаров

Экономика и бизнесИркутск Россия

13334

19.11.2021

Алексей Красноштанов: у нас нет прорывных проектов

С интересной речью выступил депутат Заксобрания Иркутской области Алексей Красноштанов на обсуждении Стратегии развития Иркутской области. По словам депутата, регион долгое время и безуспешно пытался вернуться в федеральную повестку.

Максим Бакулев

Экономика и бизнесПолитикаИркутск

13504

17.11.2021

BAIKALSEA company получила премию правительства РФ в области качества

Компанию наградили за высокое качество продуктов и услуг, а также внедрение высокоэффективных методов контроля качества.

Соня Ломачевская

Экономика и бизнесИркутск Байкал Россия

6491

10.11.2021

Дефицит бюджета Иркутска на 2022 год может составить 2,2 миллиона рублей

На сайте администрации Иркутска 3 ноября был опубликован проект бюджета города на 2022 год. Дефицит бюджета предполагается в сумме 2,2 миллиона рублей или 0,02% от собственных доходов. Это самый низкий дефицит за прошедшие годы.

Алина Саратова

Экономика и бизнесИркутск

5295

08.11.2021

Нам пишут. «Форменное безобразие и отсутствие гарантии»: клиентоориентированность уровня «Торекс»

В редакцию Бабра обратились сразу два читателя, чьи права как потребителей были грубым образом нарушены. Мы не могли не опубликовать их истории. «Мы уже второй раз заказываем входные двери от фирмы Торекс, к ним нет никаких претензий.

Соня Ломачевская

Экономика и бизнесОбществоИркутск Россия

10005

05.11.2021

Россия «все примет». Ядерному «могильнику» быть

Россия, не иначе как от приписываемый щедрости, предложила свозить в страну ядерные отходы не только из Франции, но и со всего мира. Чего мелочиться? Территория большая, Сибирь «выдержит», да и отходы «безопасные». О чем речь?

Виктория Британская

Экономика и бизнесЭкологияРоссия Иркутск Красноярск

15788

03.11.2021

Лица Сибири

Еремеев Евгений

Аблов Анатолий

Курбайлов Магомед

Курбан Ольга

Намдаков Даши

Менг Александр

Асеева Анна

Михайлов Игорь

Шевченко Яна

Бычков Игорь